入居者の募集は専任媒介or一般媒介?

現在10部屋中3部屋が空室のアパート所有の大家さんより空室相談を受けました。

地元の管理業者の管理するアパートです。

入居者の募集業務について何とか大家さんと当店で直接一般媒介契約を締結できないか

又、締結できれば何らかの形で役に立てるかもしれない旨ご説明しました。

が・・・

もし当店の方で契約した入居者に関しては管理業者の方では管理しないとのことです。

その管理会社の方針がありますので何とも言えませんが

大家さんとしてはそれでは困るのでしょう。

 

別の知り合いの大家さんは入居者の募集業務に関しては一般媒介で複数の業者に競わせ

管理に関しては特定の一社に任せるということにされております。

良い方法かと思います。

ポータルサイトや他社サイトで気になるお部屋がございましたらお気軽にご相談下さい。

集合住宅における騒音問題はつきません。

とある賃貸マンションの101号室の入居者さんより相談がありました。

201号室の入居者の早朝と夜の迷惑行為についてです。

朝は「ドンドン」と床を踏む音?・・・

夜は大音量の音楽の重低音・・・

に悩まされているとのことです。

当社は201号室の入居者とは面識が無いため大家さんに連絡をすると

(大家さんから)注意をしてくれるとのことです。

こちらの大家さんは入居者の騒音問題にご理解ご協力を頂ける方です。

「今回で2回目のため、次回は退去してもらいます。」と

きつく注意をして下さったようで入居者も今後は気を付けますとのことでした。

もちろん「入居者同士の騒音問題については当事者で解決して下さい。」

という大家さんもいらっしゃいますがこのような問題に

きちんと対応して下さる大家さんですと入居者も長く住みたいなと思ってくれるでしょう。

頼もしい限りです。空室予防対策ですね。

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外国籍の入居希望者を積極的に受け容れる

空室対策の一つとして「外国籍の入居希望者を受け容れる」ということをよく聞きます。

登戸の当社管理物件にも昨年末、立て続けに2組、外国籍の方から入居申込がありました。賃貸借契約に関して保証会社を利用して頂くのですが(保証会社によっても)外国籍の入居希望者の審査が通りやすい通りにくいがあります。当社では外国籍の入居希望者の場合、比較的審査の通りやすい日本セーフティーを利用しております。今回も2組とも審査が通りました。2組とも来週すぐに契約予定なので区役所で外国籍向けの方へのゴミの出し方の案内をもらい生活のルール的な書面を作成して準備完了です。

 

 

 

 

 

 

 

契約時に日常生活のルールをしっかり覚えてもらうつもりです。

登戸で外国籍の入居希望者の受け容れにご理解頂ける大家様にはどんどん紹介していきたいと思います。

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空室を1室から借り上げします。

「御社管理物件の空室を1部屋から借り上げます。」と

借り上げ保証会社からよく連絡があります。

実際はいくらで借り上げるのかというと管理費込み賃料の7~8割程度とのことです。

賃料5万円の物件であれば37,500円くらいで借り上げ・・・

10万円の物件であれば7.5万円くらいで借り上げ・・・

これだけ聞くと安すぎと思いますね。

但し、前の入居者の退去から次の入居者が入居するまで長期で空いてしまうこともよくありますのでそれを考えると賃料の7~8割程度でも借り上げてもらった方が空室対策になる場合もありますね。

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幅広い層の入居者を受入れて満室

残り一部屋で満室経営となる大家さんがいらっしゃいます。

数年前は外国籍の入居希望者は受け入れなかったのですが3部屋が空室となったのをきっかけに、ご高齢者・外国籍の方、ルームシェア等も受け入れることにされると・・・見事に満室となりました。

今回の入居希望者も外国籍の留学生の方ですが保証会社の審査も通り問題なさそうです。

外国籍の方も入居時に生活のルール、ゴミの分別方法、ゴミの出し方等、しっかり説明すると結構何のトラブルも起こさなかったりします。もちろん近隣トラブルが起こったら対処しなければなりませんが・・・

最近登戸にも外国籍の方が増え国際色豊かになったな~なんて思います。

と感じるのは私だけかな?

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簡単な間取り変更で成約 空室対策

現在入居者募集中の1Kマンションです。

管理人さんのアイデアでキッチンと洋室間の引戸を敷居ごと取り外しフラットにしました。

1K(洋室6帖+キッチン4帖)からワンルーム(洋室10帖)へ間取り変更です。

すると時期的にも今まであまり反響がなかったのですがご成約となりました。

間取り変更が入居申込につながったのかどうかはわかりませんが「洋室10帖」の方が広さを感じます。

壁を撤去することなく引戸と敷居だけの撤去で済みましたので費用はかかりません。

全てが上手く行く訳ではありませんが費用の掛からないことは空室対策としてどんどん試してみるべきと思います。

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SUUMOコンシェルジュのサポートで名寄せスコアUP

SUUMOへの広告掲載を開始して2か月近く経ちます。

(SUUMO)ビジネスコンシェルジュのスタッフの方から名寄せスコアの上げ方についてサポートしてもらいました。

 

名寄せスコアとは同一物件同士の場合スコアの高い方が上位表示されるというものでスコアは高い方が良いわけです。

同じ物件の原稿入力でもコメントやネット用キャッチを入れるか入れないか写真も指定の箇所の写真を掲載するかしないかでスコアは変わってきます。

サポートの結果スコアが上がりました。(^^♪

これはどのポータルサイトでも言えることですが物件の入稿作業はとても大事なのです。

物件情報をきちんと(写真は上限枚数まで掲載、キャッチやコメントも文字数上限まで入力等々)入稿していくことでユーザーからの反響を取れる可能性も高くなると思います。これは不動産会社側でできる空室対策の一つと言えます。

 

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フリーレント1か月⇒最初の2か月家賃半額

何となくYahoo知恵袋を閲覧していると・・・

途中にアットホームの広告があります。

賃料に驚きますが(・□・;)

よく見ると・・・

これらはキャンペーンであり

最初の数か月間の賃料であり

それ以降は正規の賃料に戻るというものです。

「フリーレント1か月」って最近はよく聞きます。内容は同じですが言い方を変えて「最初の2か月間は賃料半額!」の方がお得に感じるのでしょう。それで入居申込みにつながるなら良いと思います。

 

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クロス張替え無しで賃料2,000円引き

入居者退去後の室内の原状回復工事の中でクロス(壁紙)張替えについてです。(クロスが)微妙に汚れていたり、所々汚れていたり、一部汚れていたり、削れていたりしている場合、全面張替えるか、一部張替えるか、全く張替えないか大家さんとしては悩むところかと思います。(別に悩まないか・・・)

クロス張替えないので賃料下げます。

知り合いの大家さんはクロスが「微妙に」汚れている場合は原状回復する前に内見しに来たお客様に「クロス張替え予定ですが張り替えせず現状のままでよろしければ賃料を月額2,000円お引きしますよ。」とご提案されるときがあります。(いつも2,000円とは限りませんが)これは入居申込の決め手となる場合がありますしそうするとほぼ全員2,000円引きを選択されます。入居希望者さんにとっては1Kで月額2,000円引いてくれれば嬉しいですし、(クロスは)それほどは汚れていないですし、大家さんにとってもクロスの張替えが先延ばしになるので費用的に助かります。

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住宅セーフティネット制度を活用する空室対策

かながわ住まいまちづくり協会主催の住宅セーフティネット制度説明会へ参加しました。「住宅セーフティネット制度」とは以下の①~③をまとめたものです。

①住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度

住宅確保要配慮者とは低額所得者、被災者、高齢者、障害者、外国人・・・など等

住宅確保要配慮者を受け入れることが可能な住宅を大家さんや不動産会社が神奈川県に登録することができます。住宅確保要配慮者は登録された住宅に入居することができるというものです。

②登録住宅の改修・入居への経済的支援

住宅確保要配慮者の住宅に係る改修費用に対し一定の要件のもと国や地方団体が補助を行うというものです。また、家賃等についても一定の要件のもと国や地方団体が補助を行うというものです。

③住宅確保要配慮者への入居支援

都道府県により指定された居住支援法人が登録住宅の情報提供をしたり入居相談を受けたりします。

住宅登録をされる際には住宅確保要配慮者の対象を選択することができます。

例えば被災者のみ受入れ可という選択もできます。

以上、すごく簡単にまとめましたが、空室対策の一つとして参考にしてみるのも良いかと思います。

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