民法改正が賃貸借契約に与える影響  その2

昨日に続き、来たる民法改正で私が関心を持ったのは・・・

「住居や設備の一部が使用できなくなった場合、家賃は当然に減額される。」ということです。

物件が一部滅失又は一部使用収益が不可となった場合旧法では「家賃の減額請求ができる。」

新法では「家賃は当然に減額される。」となるようです。

 

よくあるケースは冬場、給湯器が凍結などで故障してお風呂が使えないことです。

今までは給湯器が直るまで数日間入居者に我慢してもらってたことが・・・

民法改正後は「給湯器の故障で〇日間お風呂が使えなかったので減額分を差し引いた家賃を支払います。」

ということになるのでしょうか。・・・

他にも、夏場エアコンが故障して修理まで数日かかった・・・

雨戸や網戸の滑りが悪い・・・

色々な不具合が考えられますがそれに対する減額が適正額なのかも判断が難しいと思います。

いずれにせよ賃貸人の修繕義務がより厳格となるのは間違いなさそうです。

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民法改正が賃貸借契約に与える影響

当社が提携している賃貸保証会社の営業さんが会社独自で作成した

「民法改正について」の分かりやすい対応マニュアルを持参してくれました。

現在の賃貸保証会社の利用状況は全体の約6割ですが民法改正後は全体の8割に拡大するのではという見通しです。

というのも連帯保証人は極度額を限度として履行責任を負うこととなり責任は無限ではなくなります。

そして極度額を定めなければ保証無効となり保証人へ請求することはできなくなります。

極度額をいくらに設定するかですが保証人の支払い能力を著しく超える額の場合無効とされる恐れがあるようです。

月額賃料の2年分相当額が目安となるようです。

例えば賃料が5万円の場合保証人の支払い極度額は120万円とかになりそうです。

であれば賃貸人としても賃借人としても保証会社を利用していこうという傾向が今後強くなってくると思われます。

ヒルトン東京お台場のランチビュッフェでテラスからはレインボーブリッジが一望できます。

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入居者の募集は専任媒介or一般媒介?

現在10部屋中3部屋が空室のアパート所有の大家さんより空室相談を受けました。

地元の管理業者の管理するアパートです。

入居者の募集業務について何とか大家さんと当店で直接一般媒介契約を締結できないか

又、締結できれば何らかの形で役に立てるかもしれない旨ご説明しました。

が・・・

もし当店の方で契約した入居者に関しては管理業者の方では管理しないとのことです。

その管理会社の方針がありますので何とも言えませんが

大家さんとしてはそれでは困るのでしょう。

 

別の知り合いの大家さんは入居者の募集業務に関しては一般媒介で複数の業者に競わせ

管理に関しては特定の一社に任せるということにされております。

良い方法かと思います。

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大家さんとの意外な出会い方。

老朽化により取り壊し予定のアパートに居住中の知人より新居探しのご依頼を承っております。

頑張って新居を探そうとしていますと・・・

知人より「ごめん‼自分で探して決めてきた‼」とのことです。

他の業者さんに頼まれたのかな?

がくっとしました。・・・

しかし

話を聞いてみますと

友人が住んでいるアパートに空室がありその友人が大家さんに口を聞いてくれたそうです。

更に私の知人が大家さんに私が直接大家さんと契約できるように頼んでくれました。

こんな形で大家さんと知り合いになれたのは初めてです。

良かった。・・・

 

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第7回台和さくらまつりのお知らせ

3月に入り台和さくらまつりの案内が回覧で廻ってきました。

例年4月の第一日曜なのですが今年は3月末の日曜に開催することとなったようです。

もう7回目を迎えるとは早いものです。

模擬店の出店、野菜の販売、登戸小学校のスクールバンド etc・・・

企画も多く、当日お手伝い頂けるボランティアの募集もしているようです。

お花見をかねてぜひお越しになってみてはいかがでしょうか。

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集合住宅における騒音問題はつきません。

とある賃貸マンションの101号室の入居者さんより相談がありました。

201号室の入居者の早朝と夜の迷惑行為についてです。

朝は「ドンドン」と床を踏む音?・・・

夜は大音量の音楽の重低音・・・

に悩まされているとのことです。

当社は201号室の入居者とは面識が無いため大家さんに連絡をすると

(大家さんから)注意をしてくれるとのことです。

こちらの大家さんは入居者の騒音問題にご理解ご協力を頂ける方です。

「今回で2回目のため、次回は退去してもらいます。」と

きつく注意をして下さったようで入居者も今後は気を付けますとのことでした。

もちろん「入居者同士の騒音問題については当事者で解決して下さい。」

という大家さんもいらっしゃいますがこのような問題に

きちんと対応して下さる大家さんですと入居者も長く住みたいなと思ってくれるでしょう。

頼もしい限りです。空室予防対策ですね。

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管理駐車場に無断駐車

当店隣の管理駐車場に某大手仲介会社の車が無断駐車してます。

お客様のご案内中でしょうか。

近くにコインパーキングがあるんですけどね。

大手でも短時間の場合、路上駐車で良いみたいな社員教育でもしてるのかな。

1時間くらいでいなくなりましたので大目に見ようと思います。

今日は一日花粉?でくしゃみが止まりませんでした。

 

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二ケ領用水に油?

当店から2分ほど歩くと二ケ領用水です。

昨日の夕方、川沿いに消防車が止まっていました。

サイレンは鳴っていませんでしたが点灯してました。

消防士の方に聞いてみると・・・

二ケ領用水に油?が発生しているとの通報でその調査に来ているらしいです。

来月末はさくら祭りです。

探せばあるものです。

物件情報はほぼ全てネットのどこかに掲載されるようになりましたので

お客様自身でお目当ての物件は探せちゃいます。

それでもお客様より物件リクエストをもらい

お客様の見たことのない物件情報を提供できて

「この物件は見たことなかったです。」

なんて喜んでもらえると嬉しいものです。

そこから成約につながるともっと嬉しいですが。

登戸駅のドラえもん装飾、良いですねー。

 

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1番反響のあるポータルサイトは・・・

 

2月も残すところ10日を切りました。

年明けからのポータルサイト経由でのお客様の反響ですが

昨年から利用開始したスーモからの反響が多いです。

続いてアットホーム、最後にホームズです。

スーモは物件情報以外のコンテンツも充実しているのでユーザーも多いのでしょう。

「登戸」での1掲載物件あたりの詳細PVで今週1位を取りました。

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