2口コンロ&システムキッチン 交換のタイミングでしたが・・・

ある大家さんご所有の賃貸マンションの一室が退去となり入居者の募集スタートです。室内の原状回復をどの程度までするかですが今回キッチンを交換しようかという話しになりました。築30年で一度も交換していないためかなりへたっています。

そこで業者さんへ見積りを出してもらいました。

2口コンロ&システムキッチンと言っても1Kタイプなので小ぶりだからそれ程費用もかからないでしょう と思っていたら・・・

‼ です。

まあ、ビルトイン2口+グリル+吊戸棚+換気扇 全部交換で

電気工事+配管工事+ガス工事 等々もかかりますからこれくらいかかるのでしょうね。・・・

大家さん曰く「今回は(交換)やめておこう。」

ということで現状のまま募集することになりました。

 

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生活音トラブル 厚手のクッションフロアの上張りで解決?

都内の大家さんから相談された「騒音トラブル」と言いますか「生活音トラブル」ですが・・・

1階の入居者の生活音の大きさにに耐えられず2階の入居者が退去してしまうということです。

1度だけでなく2度3度らしいです。

通常は階下の入居者が「上の入居者の物音がうるさい‼」と言う苦情が多いのですがこのように逆のパターンもあるのです。

対策として退去後2階のCF(クッションフロア)に厚手のCFを上張りすることにしました。

フローリングと比べクッション性の面で優れているので少しは遮音性もあるかな?ということで・・・

CFの良いところは防水性があるので液体をこぼしても拭き取れるところや張替え(上張り)費用がフローリングよりも安価であることです。

反面短所はベッド等の重量物を置くと凹み跡が残ってしまうことです。

駅徒歩3分という好立地ですので次の入居者はすぐ決まりました。・・・

こんなんで生活音は解消するわけないかもしれないませんが「CFの上に厚手のCF張り」、結構良いかもしれません。

今のところ2階の入居者から苦情は出ていないようです。・・・

まあ1階の入居者にも深夜の電話、ドアの閉め方、TVの音量等々注意するようお願いしておりましたので・・・

賃貸住宅における騒音・生活音トラブルは永遠の問題テーマです。

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簡単な間取り変更で成約 空室対策

現在入居者募集中の1Kマンションです。

管理人さんのアイデアでキッチンと洋室間の引戸を敷居ごと取り外しフラットにしました。

1K(洋室6帖+キッチン4帖)からワンルーム(洋室10帖)へ間取り変更です。

すると時期的にも今まであまり反響がなかったのですがご成約となりました。

間取り変更が入居申込につながったのかどうかはわかりませんが「洋室10帖」の方が広さを感じます。

壁を撤去することなく引戸と敷居だけの撤去で済みましたので費用はかかりません。

全てが上手く行く訳ではありませんが費用の掛からないことは空室対策としてどんどん試してみるべきと思います。

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内見時、大家さんが駅まで送迎します。

数年前に自社サイトからお問い合わせ頂きました狛江市の大家さんがいらっしゃいます。ご自宅の隣に賃貸アパートをご所有されており空室が発生するたび当社にもお声をかけて下さいます。WIC等設備も充実しているようです。

「お客様をご紹介下されば私が駅まで送迎するよ。」

不動産会社は同行しなくてよい という熱心な大家さんです。( ´∀` )

入居者は女性限定ですが大家さんはすぐ隣なので困った時や緊急時など色々サポートしてくれます。「娘の初めての一人暮らし」なんて時はこのような大家さんのアパートを借りるのがご両親としては安心かもしれません。

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クロス張替え無しで賃料2,000円引き

入居者退去後の室内の原状回復工事の中でクロス(壁紙)張替えについてです。(クロスが)微妙に汚れていたり、所々汚れていたり、一部汚れていたり、削れていたりしている場合、全面張替えるか、一部張替えるか、全く張替えないか大家さんとしては悩むところかと思います。(別に悩まないか・・・)

クロス張替えないので賃料下げます。

知り合いの大家さんはクロスが「微妙に」汚れている場合は原状回復する前に内見しに来たお客様に「クロス張替え予定ですが張り替えせず現状のままでよろしければ賃料を月額2,000円お引きしますよ。」とご提案されるときがあります。(いつも2,000円とは限りませんが)これは入居申込の決め手となる場合がありますしそうするとほぼ全員2,000円引きを選択されます。入居希望者さんにとっては1Kで月額2,000円引いてくれれば嬉しいですし、(クロスは)それほどは汚れていないですし、大家さんにとってもクロスの張替えが先延ばしになるので費用的に助かります。

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あと一部屋で満室なのですが・・・

登戸に賃貸マンションをご所有のある大家さんですが最初に当店に入居者募集を依頼された時は6世帯中3部屋が空室でした。半年くらいで3部屋成約できました。

成約の要因は?

所在が登戸駅より徒歩圏内であったこと、間取りは全部屋2DKなのですが賃料を相場より少々下げていること、主要なポータルサイトはもちろん他に広くネット掲載をしたこと。仲介業者さんにも広く広告掲載をお願いしたこと。(元々の入居者募集業務をされている不動産会社は業者間に流通させていなかったようです。)

と思ったらまた一部屋空きが出ました。

しかしここにきて大家さん曰く「急いで埋めなくて良い。」とのこと。聞くと・・・「マンションの名義は夫婦共有にしているため妻の収入が多くなると扶養の範囲を超えてしまうので。」とのことです。

入居審査を厳選する。

ということで大家さんは入居審査を厳選するとのこと。入居者の条件としてルームシェア不可、兄弟姉妹不可(これは厳しい。私は兄弟姉妹での入居は歓迎と思います。)、婚約者同士も不可・・・そうすると入居可なのはご夫婦のみ?のようです。まあ大家さんにも色々事情があるようです。

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定期借家契約 終了の通知

定期借家契約は「一定の期間、住宅を貸したい。」「入居者とのトラブルを減らし良好な環境を継続したい。」等、貸主にとってメリットがありますが実際は貸主借主双方の合意により「再契約」を締結することが多いと思います。今回のケースは貸主が再契約を望まないものです。

素行不良の入居者に対し再契約しない判断

定期借家契約でマンションに居住中の入居者さんがいらっしゃいます。こちらの方なのですが・・・賃料を滞納したり、洗濯機から階下への漏水を放置したり、共用廊下をちらかしたり、ごみの分別をしなかったり、連絡しても電話に出なかったり です。その結果(そのマンションの)大家さんから(その入居者さんと)「再契約しません。」との連絡を受けました。

再契約を望まない場合、契約終了の通知が必要?

定期借家契約は「機関の満了により契約は終了する。」というものの契約期間が1年以上の場合、貸主は借主に対し、期間満了の1年前から6か月前までに契約が終了する旨の通知をしなければなりません。

契約終了の通知は内容証明郵便が良い?

今回通常郵便で通知を送付しようとしましたが、後日「通知など無かった。」と言われるトラブルを避けるため内容証明郵便で送付することにしました。

内容証明郵便には字数制限がある。

内容証明には謄本の字数制限があり、横書きの場合1行20字以内、1枚26行以内というもので謄本が2枚以上にわたる時は綴り目に割り印が必要です。通常の契約終了通知を原稿用紙設定して3通(受取人、差出人、郵便局控え)用意します。

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見習うべき大家さん

ある入居者さんの契約の更新時期となりました。

通常の管理は大家さんの自主管理で

更新手続きのみ当店で承っております。

大家さん「更新手続きを進めて下さい。」

「あと、住んでいて室内の設備で不具合があれば遠慮なくお知らせ下さい。とお伝え下さい。」とのことです。

設備に関しては入居者からの連絡(苦情?)で初めて対応する大家さんが普通?かと思いますが大家さんの方からこう申し出て頂けるのは嬉しい限りです。

入居者さんが更新してくれるのでお礼の意味もあるのでしょう。

 

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初めてお取引する大家さん

半年くらい前に初めて事務所に寄って頂き知り合いになった中野島の大家さんがいらっしゃいます。

ご所有のアパートの一部を一般媒介でお預かりしております。

お部屋探しのお客様がアパートを見学された帰りに会ったりすると取れたての野菜をくれたりします。

先日初めてその大家さんのアパートに私のお客様が入居申込をして無事成約に至りました。

成約の要因は大家さんが家賃さえ払えば誰でもウェルカム的な考えでいてくれたこと、入居希望者にとっては2DKで賃料7万円を切っておりその割に室内が広く綺麗であったこと、加えて「浴室とシャンプードレッサーが新品」であったことでした。

最初の一部屋取引すると大家さんの考えがわかり次回からやりやすくなります。

掘り出し物件

「掘り出し物件」という表現は誇大広告にあたり不当表示となりますが・・・
「中野島・2K」のアパートで2年くらい空室が続いたようで
大家さんが思い切って賃料を1万円下げました。
そうすると確かに割安感が出て内見も増えたのですが・・・
室内クリーニングをしてから2年くらい経過しているので
床やキッチンにほこりがたまっていたり
又洗面台も古く、いまいちだったりしました。
今回再クリーニングをして洗面台もシャンプードレッサーに変更しました。

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掘り出し物件とは言えませんがオススメ物件となりました。

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