賃料1年分前払いで1か月分無料

中野島の大家さんからアパートの一室の入居者募集を承りました。

話しの流れで入居申込者に何か特典を付けましょうということになり「1年分の賃料を前払いすれば1か月分の賃料を無料にしよう。」と大家さんが言いました。

それで募集をすることにしましたがよく考えると初期費用プラス1年分の賃料というと結構な金額になります。

それを一括で払う人ってほぼいないでしょう。・・・

てことは普通に「フリーレント1か月」特典の方が入居者にとっては嬉しいです。

当たり前か。

再度大家さんに提案してみよう。

 

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勝手な書面に押印させられそうになった大家さん。

いつも良くして頂いている大家さんから聞いた話です。

その大家さんは所有物件の入居者の募集は一般媒介で数社に任せ入居後の管理、更新事務、解約手続き、原状回復は一社に専任で任せております。

一般媒介の数社の中に大手仲介会社があります。

その大手仲介会社が大家さんのアパートに入居者を付け、さあ契約ということになりました。

大家さんは毎回契約時に契約者との面接を兼ね同席をされます。

その際その大手仲介会社より大家さんと仲介会社間の「システムサポート?」的な契約書面に押印を求められたそうです。

よく読むと(その仲介会社には入居者の募集・契約までしか依頼していないのに)「入居後の更新事務や解約時の原状回復工事も当社がやります。」的なことが書いてあるそうです。

また、事前に何の説明もなく押印だけ求められたので大家さんは怒ったそうです。

んーわかります。

もちろん大家さんは「システムサポート?」契約などしません。

 

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入居者の募集は専任媒介or一般媒介?

現在10部屋中3部屋が空室のアパート所有の大家さんより空室相談を受けました。

地元の管理業者の管理するアパートです。

入居者の募集業務について何とか大家さんと当店で直接一般媒介契約を締結できないか

又、締結できれば何らかの形で役に立てるかもしれない旨ご説明しました。

が・・・

もし当店の方で契約した入居者に関しては管理業者の方では管理しないとのことです。

その管理会社の方針がありますので何とも言えませんが

大家さんとしてはそれでは困るのでしょう。

 

別の知り合いの大家さんは入居者の募集業務に関しては一般媒介で複数の業者に競わせ

管理に関しては特定の一社に任せるということにされております。

良い方法かと思います。

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大家さんとの意外な出会い方。

老朽化により取り壊し予定のアパートに居住中の知人より新居探しのご依頼を承っております。

頑張って新居を探そうとしていますと・・・

知人より「ごめん‼自分で探して決めてきた‼」とのことです。

他の業者さんに頼まれたのかな?

がくっとしました。・・・

しかし

話を聞いてみますと

友人が住んでいるアパートに空室がありその友人が大家さんに口を聞いてくれたそうです。

更に私の知人が大家さんに私が直接大家さんと契約できるように頼んでくれました。

こんな形で大家さんと知り合いになれたのは初めてです。

良かった。・・・

 

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集合住宅における騒音問題はつきません。

とある賃貸マンションの101号室の入居者さんより相談がありました。

201号室の入居者の早朝と夜の迷惑行為についてです。

朝は「ドンドン」と床を踏む音?・・・

夜は大音量の音楽の重低音・・・

に悩まされているとのことです。

当社は201号室の入居者とは面識が無いため大家さんに連絡をすると

(大家さんから)注意をしてくれるとのことです。

こちらの大家さんは入居者の騒音問題にご理解ご協力を頂ける方です。

「今回で2回目のため、次回は退去してもらいます。」と

きつく注意をして下さったようで入居者も今後は気を付けますとのことでした。

もちろん「入居者同士の騒音問題については当事者で解決して下さい。」

という大家さんもいらっしゃいますがこのような問題に

きちんと対応して下さる大家さんですと入居者も長く住みたいなと思ってくれるでしょう。

頼もしい限りです。空室予防対策ですね。

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幅広い層の入居者を受入れて満室

残り一部屋で満室経営となる大家さんがいらっしゃいます。

数年前は外国籍の入居希望者は受け入れなかったのですが3部屋が空室となったのをきっかけに、ご高齢者・外国籍の方、ルームシェア等も受け入れることにされると・・・見事に満室となりました。

今回の入居希望者も外国籍の留学生の方ですが保証会社の審査も通り問題なさそうです。

外国籍の方も入居時に生活のルール、ゴミの分別方法、ゴミの出し方等、しっかり説明すると結構何のトラブルも起こさなかったりします。もちろん近隣トラブルが起こったら対処しなければなりませんが・・・

最近登戸にも外国籍の方が増え国際色豊かになったな~なんて思います。

と感じるのは私だけかな?

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迷惑行為をする入居者の契約更新を拒絶したい。

ある大家さんから相談された話です。

単身者向けワンルームマンションのある入居者Cさんの迷惑行為です。

大家さんは1階に住んでおり問題のCさんは2階に住んでいます。

大家さん曰くCさんは、生活音?奇声?電話の通話音?で夜中までうるさいとのことです。

そしてついにCさんの隣室の入居者が(Cさんの)騒音に耐え切れなくなり退去することになったとのことです。

ちょうどCさんの契約更新の時期が近くなりましたが大家さんは契約更新したくないそうです。

契約更新拒絶の通知をする方法もありますが、その場合契約満了日の6か月以上前に通知をしなければなりません。

しかし、既に契約満了日まで2か月しかありません。

又、契約満了日まで6か月以上あったとして、通知をしたとしても更新拒絶が認められるには「正当な事由」が必要です。

「隣室の入居者が騒音に耐えられず退去してしまった。」というのは更新拒絶の正当事由になりえるような気がしますがそれを証明するとなると難しいのかもしれません。

今回、管理形態は大家さんの自主管理なので大家さんが直接対応されるのですが大家さんと入居者さんの話し合いで合意の上退去してもらえれば時間も訴訟費用もかからず一番良いのですが・・・

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2口コンロ&システムキッチン 交換のタイミングでしたが・・・

ある大家さんご所有の賃貸マンションの一室が退去となり入居者の募集スタートです。室内の原状回復をどの程度までするかですが今回キッチンを交換しようかという話しになりました。築30年で一度も交換していないためかなりへたっています。

そこで業者さんへ見積りを出してもらいました。

2口コンロ&システムキッチンと言っても1Kタイプなので小ぶりだからそれ程費用もかからないでしょう と思っていたら・・・

‼ です。

まあ、ビルトイン2口+グリル+吊戸棚+換気扇 全部交換で

電気工事+配管工事+ガス工事 等々もかかりますからこれくらいかかるのでしょうね。・・・

大家さん曰く「今回は(交換)やめておこう。」

ということで現状のまま募集することになりました。

 

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生活音トラブル 厚手のクッションフロアの上張りで解決?

都内の大家さんから相談された「騒音トラブル」と言いますか「生活音トラブル」ですが・・・

1階の入居者の生活音の大きさにに耐えられず2階の入居者が退去してしまうということです。

1度だけでなく2度3度らしいです。

通常は階下の入居者が「上の入居者の物音がうるさい‼」と言う苦情が多いのですがこのように逆のパターンもあるのです。

対策として退去後2階のCF(クッションフロア)に厚手のCFを上張りすることにしました。

フローリングと比べクッション性の面で優れているので少しは遮音性もあるかな?ということで・・・

CFの良いところは防水性があるので液体をこぼしても拭き取れるところや張替え(上張り)費用がフローリングよりも安価であることです。

反面短所はベッド等の重量物を置くと凹み跡が残ってしまうことです。

駅徒歩3分という好立地ですので次の入居者はすぐ決まりました。・・・

こんなんで生活音は解消するわけないかもしれないませんが「CFの上に厚手のCF張り」、結構良いかもしれません。

今のところ2階の入居者から苦情は出ていないようです。・・・

まあ1階の入居者にも深夜の電話、ドアの閉め方、TVの音量等々注意するようお願いしておりましたので・・・

賃貸住宅における騒音・生活音トラブルは永遠の問題テーマです。

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簡単な間取り変更で成約 空室対策

現在入居者募集中の1Kマンションです。

管理人さんのアイデアでキッチンと洋室間の引戸を敷居ごと取り外しフラットにしました。

1K(洋室6帖+キッチン4帖)からワンルーム(洋室10帖)へ間取り変更です。

すると時期的にも今まであまり反響がなかったのですがご成約となりました。

間取り変更が入居申込につながったのかどうかはわかりませんが「洋室10帖」の方が広さを感じます。

壁を撤去することなく引戸と敷居だけの撤去で済みましたので費用はかかりません。

全てが上手く行く訳ではありませんが費用の掛からないことは空室対策としてどんどん試してみるべきと思います。

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