見習うべき大家さん その2

先日、

大家さんと入居者双方知り合いの賃貸借契約の仲介をしました。

すんなりといきました。

・敷金は1ヶ月分ですが解約時、清掃費のみ控除して返還されます。

・礼金無し

・更新料無し

・契約終了後、鍵を渡してくれました。

契約開始日まで1週間くらいありますが「もう荷物を運び入れても良い。」とのことです。

・引っ越すとき軽トラックを貸してくれる。

 

こんな大家さん、見習いたいものです。(^^♪

まあ私自身は不動産を所有しておりませんので真似出来ません。( ̄▽ ̄;)

ポータルサイトや他社サイトで気になるお部屋がございましたらお気軽にご相談下さい。

 

落ちないと思い込んでいた汚れ、少し落ちました。

今日は管理物件の掃き掃除でした。(^^♪

毎週曜日を決めてやってます。(^^)/

いつも気になってますが

どの部屋の玄関も白っぽいですね。( ̄▽ ̄;)

これは日焼けによる色褪せかと思ってました。(-_-;)

汚れではなく変色なので拭いても汚れは落ちないだろうと思ってました。

でも誰かが「水拭きすれば綺麗になるよ。」と言っていたのを

思い出し、水拭きしてみました。

すると、汚れは落ちたように見えましたが乾くとまた白っぽく元に戻ってしまいます。( ̄▽ ̄;)

が、

掃除の度、何回か拭いているうちに何となく綺麗になりました。(^^♪

この部屋は現在入居者募集中ですので早くお客様が付いてくれることを願ってます。

白くなっていたのは汚れだったとは・・・

思い込みは良くないですね。

しかし

全玄関を綺麗にするのは大変そうです( ^ω^)・・・

 

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添付ファイルにはパスワード?

お客様や他社さんへメール送信する際に、個人情報を添付する場合パスワードを掛けますよね。

今更かもしれませんが。( ̄▽ ̄;)

どうするかというと・・・

「Lhaplus」という圧縮解凍フリーソフトをVectorでダウンロードします。

その際圧縮設定で出力先のフォルダを「アーカイブフォルダと同じフォルダ」にしておきますと圧縮したファイルってどこだっけって探すことも無いと思います。

これで準備完了です。(^^♪

パスワードをかけて添付したいファイルを右クリック→圧縮→.zip(pass)→パスワードの設定をすると

同じフォルダ内に圧縮ファイルが作成されます。

あとはこのファイルを添付して送信&別メールでパスワードをお知らせすれば良いです。

簡単なので私も使用してます。

 

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更新時・保証人に代わり保証会社を利用するという選択もあります。

賃貸借契約時に「連帯保証人」を立てることはよくありました。(@_@)

今もありますが。

最初は良いですが契約更新ごとに連帯保証人も高齢化してきます。

何回目かの更新のタイミングで連帯保証人→保証会社に変更してもらうという選択があります。

各社プランは異なりますでしょうけど当店の良く利用する保証会社ですと・・・

初回保証料は(賃料にかかわらず)10,000円、

以後年間保証料10,000円で加入できます。

保証内容は・・・

・賃料は24か月分保証

・立退き&訴訟費用

・残置物撤去費用

・原状回復費用

・更新料・・・等々です。

但し加入条件があります。

「直近6ヶ月分の賃料の支払いに滞納が無い入居者」です。( ̄▽ ̄;)

保証料は基本入居者の費用負担となりますが大家さんから加入をお願いする場合、

賃料が高額な物件であれば年間でも10,000円ですので大家さんが負担する選択もありかと思います。

 

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自社の強み

たまに自社サイトやブログを閲覧して頂いた新しい大家さんより空室相談のお問い合わせを頂いたりします。

一度事務所に寄って頂きお話しを伺ったりこちらからご訪問することもあります。

まずは空室の「入居者募集業務」を一般媒介でお預かりするところから大家さんとのお付き合いが始まります。

大家さんとのコミュニケーショで当社が大手仲介会社に負けないところは・・・

①「フットワークの軽さ」

大家さんから何か依頼があればすぐに対応できます。

②「いつでも連絡の取れること。」

事務所を不在にしていたり休日の場合でも個人の電話に転送していますのでご安心下さい。

緊急の際も含め、夜間でもいつでも連絡が取れます。

数年に一度、数日間だけ海外旅行に出かける時以外は連絡が取れます。

以上「自社の強み」と思っています。

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生まれて初めて部屋を借りる方とのご契約

今日はご実家から独立されて初めて登戸で一人暮らしをされるお客様との契約締結でした。

重要事項や契約条項以外にも、入居の心得及び日常の生活ルール並びにごみの出し方等々じっくり説明をしているとあっという間に2時間近く経ちます。

「説明の途中でもご質問がりましたらどうぞ。」と申し上げますが、

「何を質問すれば良いのかわからない。」とのことです。

ごもっともです。・・・

私も27歳で初めて一人暮らしをした経験がありますが賃貸借契約時に説明を受けても全く内容を理解できていませんでした。

正直賃貸借契約すれば、電気ガス水道も勝手に使えると思っていたくらいですから。・・・

まあ住んでみて頂き、ご入居後もお困りごとがあれば応援したいと思います。

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床鳴り防止剤では効果ないので。

前々回の続きです。(^^)/

床鳴り防止剤も効果なし

なので工務店はどうするのかなと思い

今日入室してみると・・・フローリング材が搬入されていました。(@_@)

フローリングに垂直にビスが打たれています。

結局隙間が大きすぎて床鳴り防止剤では全く効果がない

ということで現フローリングの上からビス止めして

その上にフローリングを上張りするという結論のようです。(^^♪

 

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貸室・設備等の不具合による賃料減額のガイドラインができて減額の目安がわかりやすくなりました。

貸室も古くなりますと設備の不具合が発生しやすくなります。

私も色々経験があります。( ̄▽ ̄;)

多いのが給湯器の故障でお湯が出ない→風呂が使えない。

という入居者さんからの連絡です。(-_-;)

給湯器の修繕や交換に数日かかる場合、大家さん側はどのくらい補償するものか?

風呂が使えなかった日数✕銭湯代でしょうか。

エアコンが作動しない場合は?

アンテナの不具合でTV等が視聴できない場合は?

今までは、設備の不具合による補償額は入居者さんとの協議の上、個々に決めておりましたが

設備の不具合による不利益を金銭に換算することは難しいのです。

そんな時、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「貸室・設備等の不具合による賃料減額のガイドライン」を目にしました。

ガイドラインによると・・・

風呂が使えない → 賃料減額割合10% 免責日数3日

エアコンが作動しない → 5,000円(1か月あたり) 免責日数3日

TV等通信設備が使えない → 賃料減額割合10% 免責日数3日

減額の算出方法は日割り計算です。

例えば月額賃料10万円で1週間風呂が使えなかった場合

10万円×賃料減額割合10%=1万円

1万円÷月30日✕(7日-免責日数3日)=1,333円の賃料減額(1日あたり約333円)

 

月額賃料10万円で1週間TVが視聴できない場合

10万円×賃料減額割合10%=1万円

1万円÷月30日✕(7日-免責日数3日)=1,333円の賃料減額(1日あたり約333円)

 

感想としては設備の不具合が発生しても思ったほど賃料って減額されないんだなって思いました。

真夏にエアコンが1か月使えなくても賃料減額5,000円ですかー。(-_-;)

もちろん「このガイドラインは、目安を示しているものであり、必ずしも使用しなければならないものではない。」

等使用上の注意事項はありますが目安があるだけでもとても参考になります。

入居者さんに対しても「ガイドラインに従いますと賃料減額割合はこうなります。」と

具体的な金額で指針を示せますね。

今回のブログは公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の掲載許可を得ております。

 

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床鳴り防止剤も効果なし

管理物件で解約がありました。( ̄▽ ̄;)

入居者さんは4年くらい住まわれましたが部屋はとても綺麗にお使いでした。

なので原状回復は室内清掃、畳替え程度で良いかなと思いながら室内を歩くと・・・

洋室とDKのフローリングのあちこちですごい床鳴り音がします。(-_-;)

これは床鳴り防止剤を注入してみようと思い(^^)/

これならフローリングの張り替えや上張りをするよりほとんど費用は掛かりません。(^^♪

フローリングの継ぎ目に注入していくものです。

あちこちで使ったら2本無くなりましたが。

注入後、時間をおいてフローリングの上を歩いてみましたが・・・

床鳴りは全く収まりません (;^_^A

あとはフローリングに釘を打込む方法もあるそうですが工務店に相談です。

 

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前回の続き 本人からやっと連絡きました。

前回の続きです。(@_@)

まだいます。帰国したが戻れない?留学生。

→ついにやっと本人からメールが届きました。

内容は・・・

「要件は何でしょう。しばらく日本へ戻りません。」

ということです。

無断で帰国し、しばらく戻ってこないのに(戻れないのかもしれませんが。)悪びれるところが無い様子です。( ̄▽ ̄;)

契約の更新時期で手続きの途中で連絡が取れなくなって困っていたのに。(-_-;)

まあ一番は大家さんが室内のことを心配しているので

「数ヶ月、窓が閉めっぱなしなので部屋の換気をしたいこと、冷蔵庫内に食物が残っていれば処分したい。」旨を伝え

入室の許可をもらおうとしましたが「家がとても散らかっていますので、大家さんに迷惑をかけてはいけません。」

と断られました。

「換気と冷蔵庫内の処分は友人に頼みます。」とのことです。

信じるしかないか。・・・

話しは変わり、少しずつ事務所内を模様替えしました。(^^♪

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